主题：大连楼市交易清淡 开发商开始在价格上做文章

 在房子最好卖的2007年上半年，价格是决定购房者是否买房的第一因素，因为房价实在太高了；进入2008年，随着市场成交量的缩减和观望氛围的加剧，价格在影响购房的各项因素中所占的比例更加突出，哪的房子便宜了？哪个楼盘有优惠？从房地产人一贯信奉的“地段、地段还是地段”到现如今的“价格当道”，市场到底发生了怎样的变化？

 

A 降价需要技巧才能被市场接受

除了像万科这样的大集团，敢于直言降价的房地产公司实在是少之又少。就大连本地开发商而言，即使在面临现金流并不充裕的情况下也难言降价。究其原因，市场需要一个降价的理由。“没有开发商会直接告诉消费者，自己是因为销售情况不好才降价，降价也是有技巧的，如以前比较流行的‘买就送’，买房送精装修、买房送车、买房送物业费等等，实在挺不住要打折也需要配合相关的活动，如开盘、节日、展会、团购等，而打出的口号往往都是感恩回馈。”有业内人士如是说。

 

一位在多家楼盘担任过营销总监的房地产人士告诉记者，“开发商都是讳言降价的，欲望是无止境的，就好像市场好的时候，老板总是告诉我们要涨价再涨价，相反，现在市场不好了，购房者也同样希望房价低点儿再低点儿，你今天降1000，他马上就认为明天有可能降2000，循环下去，就造成了现在的观望氛围，俗话说，‘买涨不买跌’就是这个道理。因此，对于开发商而言，‘降价’实在是柄双刃剑，降的巧，被市场接受，皆大欢喜；降的不好，直接死盘也是有先例的。”

 

B “特价房”降幅惊人，或只为吸引眼球

如果说年初时开发商们的降价还是半遮半掩、犹抱琵琶，进入年中，越来越多的开发商已经从“买就送”过渡到了现在的“直跳”，各种特价房蜂拥而出，力度从每平方米优惠100、200元到1000、2000元不等。前不久，记者到开发区采访，就在某楼盘看到了这样一个巨大的条幅，上面明确写着“某单元特价房4860元/平方米”，虽然我们并不了解这样的特价房有几套，还是只是为了吸引眼球的公关行为，但光从降幅来看可以称得上惊人了，据了解，该楼盘去年开盘时的价格要在10000元/平方米以上。与此同时，市内也有楼盘明确打出了每平方米直降2000元的大幅广告，现在，这种风潮已经开始在市内四区和周边地区蔓延，许多楼盘以各种理由和方式推出了所谓的特价房。

 

对于此种现象，有业内人士表示出了一定程度的担忧，该人士认为，这种打折风潮固然可能为项目的短期销售拉拢人气，但对于市场的长期发展是无益的。“购房者关注的是价格，但又不仅仅是价格，说穿了还是产品的性价比，产品不好，价格再低也是没有用的，因此，现在开发商们要做的并不是盲目的降价，而是如何在盖好房子的情况下制订一个合理的价格。盲目打折促销只会让购房者的降价期望越来越高，而开发商又不可能做赔本的买卖，直接让房价回到几年前，这样做的最终结果只能是让市场上的观望氛围更加浓厚。另外，一些已经进入多期销售的楼盘还可能因为现在卖的比过去便宜而遭到前期业主们的集体声讨，如此而言，不仅现在的房子卖不掉，还有可能陷入补退差价的尴尬境地，更加得不偿失。”

 

C 开盘价不再“定多少自己说的算”

市场的理性，让开发商们也冷静了不少，对于许多新开楼盘而言，以往拍脑门定房价的做法越来越少，在新盘定价之初，开发商们显得极为谨慎小心，除了要计算自身成本、毛利率外，多少钱市场能够接受？是开发商们最为关心的。记者就曾经在近期被多个开发商征求过定价意见，一些开发商甚至在开盘前对准客户进行大规模的心理预期摸底，可见，开发商们已经开始关注消费层面的声音。从最终的开盘结果来看，大多数开发商都采用了“高预期低开盘”的营销策略，许多新盘的开盘价格往往都低于前期宣传预期。有开发商告诉记者，“只有开盘价格低于消费者的预期心理价位，才有可能促成成交，这是很现实的情况，以往的低开高走、高开高走，现在都不适用，能保证前期价格被市场认同，后期平稳成交就是目前最好的结果，至于涨价的问题，等挨过了这一段再说吧。”该开发商还表示，目前，对于一些小开发商而言，定多少钱并不是自己说了算，而是将目光牢牢盯住同区域内的大佬们，“比如西山看万科、高新区看中海、开发区看华润，这些大家的最终价格直接决定了我们的定价，我们不可能比人家高，我们要做的就是等他们的价格出来，然后在他们价格的基础上除去品牌和产品本身的溢价部分，关键是比他们低多少能更具竞争力，这才是我们要集中考虑的问题。”

 不在价格上做点文章没有人会买的

最简单的你买便宜的还是贵的？只要质量不是那么差