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主题:『购房宝典』商贷、公积金、组合贷~全面贷款知识(猛戳收藏)

发表于2015-10-29

“买房”对于现在的中国人来讲可谓是和结婚、生孩子一样是人生中的头等大事,甚至对于男同胞来讲是结婚、生娃的前提,因为在这个物欲横流的现今社会,如果你没房有哪个姑娘能够嫁给你,即使姑娘愿意,姑娘的妈也不愿意。都说中国的房价的上涨,一部分的功劳要归功于中国式的丈母娘,小编觉得此话不无道理。

可谓是“一房”搞定丈母娘

 

而大部分的人买房子都做不到一次性付款,毕竟我们的爹都不是李刚,自己也不是小马云,我们只是一个个普普通通的人,每天为了生计在努力的工作。所以我们买房就不得不提到一个词语——贷款

 

今天小编就在这里讲讲贷款的类别、需要满足的条件、准备的材料,以及大家在贷款中会遇到的一些问题和注意事项,希望这个购房小宝典,在大家实际的购房过程中能起到一些作用。

 

 

贷款类别:

 

1.公积金贷款:

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款,国家规定,凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。

 

2.按揭贷款(也就是所谓的商业贷款):

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押,并由其所购买的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。

 

3.组合贷款:

个人住房组合贷款是指,符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款,及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

 

 

三类贷款优劣势对比:

 

1.公积金贷款:

优势:利率低。

劣势:住房公积金贷款有上限控制,住房公积金贷款一般是住房公积金缴存人。

 

2.按揭贷款(商业贷款):

优势:1.短时间内筹集大量资金;

          2.首付不占用大量金钱,还款期限长;

          3.银行把关,审查开发商,提高购房的安全性。

劣势:1.背负债务,心理压力大;

          2.贷款买的房不易迅速变现。

 

 

 

3.组合贷款:

优势:在贷款时间、金额上较灵活,满足借款人多样化的需求。

劣势:较申请公积金贷款步骤更为繁琐、费用高。由于贷款人要办理商贷和公积金贷款两套程序,同时需要交纳双方面的手续费用。

 

 

三类贷款申请条件对比:

 

1.公积金贷款:

1》借款人开立个人住房公积金账户须满180天,并自申请公积金贷款之日起向前推算,按时、足额、连续缴存住房公积金6个月以上;

2》借款人无正在偿还的公积金贷款。借款人及配偶信用良好,正在偿还的住房贷款不超过2笔(含);

3》具有购买商品房的有关手续和规定比例的自筹资金,能够办理抵押;

4》借款人、抵押人必须满18周岁;

5》公积金贷款时间最长不超过30年;

6》借款人所在单位连续欠缴住房公积金超过65天(含65天)的不予贷款。

 

2.按揭贷款(商业贷款):

1》稳定经济收入,信用良好,有偿还贷款的能力;

2》合法有效的购房合同协议,房屋抵押给银行;

3》有不低于购房价款25%的自有资金;

4》同意以所购房屋及其权益作为抵押。

 

3.组合贷款:

1》是住房公积金缴存人;

2》具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力,申请人收入除保证月均还款外,至少剩余400元生活费,另外月均还款额不得低于月收入的20%;

3》具有合法购买住房的合同或有关证明文件;

4》提供当地住房公积金管理中心系统认可的担保方式。

发表于2015-10-29

最新贷款利率表:


 

三类贷款注意事项:

 

1.公积金贷款及组合贷款:

1》借款人之间必须是配偶、二代以内直系亲属;购房人(抵押人)必须年满十八周岁;

2》借款人为现役军(警)官的,需出具军(警)官身份证明、工资收入证明及公积金缴交证明。如夫妻一方为军(警)官,结婚证上的军(警)官证号与申请借款时提交的军(警)官证或身份证不相符的,需提供所在部队团级以上部门出具的证明或户籍地派出所出具的省份证号码变更证明;

3》借款人及其配偶不能到场办理贷款业务而需授权他人办理的,需提供国家公证部门出具的《授权委托书》、或国外大使馆、领事馆出具的《授权委托书》(纯公积金贷款需提供5份《授权委托书》原件,组合贷款需提供6份《授权委托书》原件)。如果委托人不能出示委托人身份证原件的,需由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。借款人不能亲自到场的,其公积金联名卡应已完全激活或有工行或建行的还款用存折(卡);

4》首套房贷款所贷额度不得超过总房款的70%,建筑面积不超过90平方米(含)的贷款额度可以放宽到80%。借款申请人夫妻合计有一笔余额不为零的个人住房贷款,再申请公积金贷款或组合贷款购房的情形,属于第二套房贷款,贷款额度不得超过房款总额的40%,利率提高到首套房贷款的1.1倍。三套(及以上)不予以贷款;

5》大连市内五区公积金单人贷款最高额度45万元,双人贷款最高额度70万元。且已婚职工夫妻双方分开贷款所贷额度也不得超过70万元。选择贷后公积金体现的,只能贷综合计算的可贷额度与借款人夫妻账户余额的差额部分。

6》贷款期限1-30年,男职工不超过65岁,女职工不超过60岁;

7》公积金首套房贷利率:1-5年3.75%;6-30年3.25%;

8》如果借款人或其配偶在公积金中心查不出征信记录的,需其提供人民银行的征信报告审核留档。

 

2.按揭贷款(商业贷款):

1》贷款期限一般在三十年以内,且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄;

2》贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整,期限为1年以内的,执行合同利率,不分段计息;期限为1年以上的,则于次年初执行新的利率;

3》按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种,购房人可自由选择。等本金为按月还本付息,先多后少;等本息为按月还本付息,每月还款额不变(利率调整变化)。

4》首套房贷款所贷额度不得超过总房款的70%,借款申请人夫妻合计有一笔余额不为零的个人住房贷款,再申请按揭贷款购房的情形,属于第二套房贷款,贷款额度不得超过房款总额的40%,利率(基准利率4.9)提高到首套房贷款的1.1倍。三套(及以上)不予以贷款;

发表于2015-10-29

 

商业贷款转公积金贷款:

 

条件:

一般来说,贷款者首先要向原商业贷款的银行提出转公积金贷款的申请,银行同意后,要到公积金管理中心指定的房屋评估公司对房屋进行评估,评估费用为房屋总价的5‰,此外还要进行房屋重新抵押等手续,需要到公积金管理中心、原贷款银行、公积金账户所在银行、评估公司、房产管理局等部门办理手续,比较繁琐。如果一套房子评估价值为60万,转换过程中大约需要4000元手续费。

 

商业贷款转公积金贷款需要满足如下条件:

1》转贷人持有合法身份证件,且具有完全民事行为能力;

2》同意提前结清原商贷余额;

3》原商贷发放后已正常还款6个月及以上,贷款期间还款正常、无逾期贷款,并提供由贷款银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明;

4》原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;

5》转贷人及其配偶信用良好,同意由受托银行查询并打印个人信用征信报告,并符合管理中心的《个人住房公积金贷款信用审核标准》(以下称信用审核标准);

6》有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力(提供经济收入证明应同时附上近期6个月及以上的工资[包括奖金]收入流水明细或个人纳税记录);

7》无尚未还清的公积金贷款,且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务;

8》同意由管理中心认可的担保机构提供转公积金贷款担保;

9》原商贷借款人为单身,在申请转公积金贷款时已结婚,需出具借款人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有的公证书及共同还款声明;

10》原商贷借款人已离异,经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的,原商贷借款人或配偶都不能办理转公积金贷款;

11》原商贷房屋购买人为父母子女(不包括与多个子女)联名购买的,可以申请办理转公积金贷款,但必须共同签订转公积金贷款抵押合同,提供房屋共有权人同意将房屋用作公积金贷款抵押且共同还款的具结书,并进行公证。父母子女直系亲属关系的认定,以户口薄、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准;

12》原商贷借款人未缴存公积金、其配偶方正常缴交公积金并符合转公积金贷款条件的,可以办理转贷。

 

流程:

1》到大连市公积金中心提交商业贷款转公积金贷款申请。需要带的材料有:

借款人及其配偶、抵押人及配偶的户口簿、身份证、婚姻状况证明、房屋产权证、房地产评估报告、原商贷借款合同、加盖银行印章的还款余额明细表等材料及复印件。

2》公积金中心会有相关工作人员帮您计算出公积金可贷款额度及须一次性还清商业贷款较公积金贷款多出余额。

3》选择公积金贷款方式。

一是提供另一套有产权的房屋作转公积金贷款的抵押物;

二是借款人提出申请,经中心办事处审核批准后,自筹资金将原商业贷款较公积金贷款多出余额还清后(具体还多少钱,需由银行进行计算),取回原房屋他项权证,用该房屋做转公积金贷款的抵押物。

一般都建议选第二种方式。但是不论采取以上哪种方式,都需征得商贷银行同意提前全部还款,并经过办事处审批通过后方可办理。

4》带好办理登记手续所需的材料及公积金中心的预审表格到办理贷款的银行,且无不良还款记录,即可进行审核。

5》在银行审核通过后,并且一次性还清商业贷款较公积金贷款多出余额费用后,到房屋所属区域的公积金中心进行公积金贷款办理。

 

公积金相关问题:

《Fang前班》第52期:大连公积金买房必须要知道的那些事!

http://dlbbs.fang.com/buyer~-1/174907566_174907566.htm

 

发表于2015-10-29

太全了,收藏了,那个利率表挺有用的

发表于2015-10-29

真全面啊!长知识啦!已收

发表于2015-10-29

我想知道公务员的公积金贷款买房是有多划算?

发表于2015-10-29

近买房子   就想着用组合贷款呢

发表于2015-10-29
引用:屿航原在2015-10-29 13:33:25写道:
7楼

我想知道公务员的公积金贷款买房是有多划算?    

 他们也是按照工资比例交的吧?

发表于2015-10-29

公积金贷款是不是首付比例要高啊?

发表于2015-10-29

看起来好复杂的样子,不过还是涨姿势了

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