主题：{莫尼塔预言贴}2010-2011年地产行业展望：衰而不竭，政策难以出现反复

􀁺从“一线”到“六线”城市：不尽相同的地产市场

􀁺这六类城市除了在经济发展水平和阶段上存在差异外，在地产市场的表现上也存在较大差距。以2007年商品房的销售为例，占城市总数14%的一、二线城市占到了销售总面积49%，虽然这部分城市人口相对密集，但也只有总人口的约三分之一。在住宅均价上，一线城市早在2007年已是一枝独秀，而三线以下城市差别不大。
􀁺在很多地产指标上，三到六线城市的表现相对比较一致，这使得这六线城市间的差异性主要体现在一线、二线和三线以下城市三者之间。我们认为，这种差异可能是由城市内部供需结构造成的，我们希望能够通过供需基本面匹配的方法对这六线城市和三种地域的城市加以分析。

不同细分地产市场更面临截然不同的供需结构

􀁺分线城市上，四线以下城市的新增供需较为平衡，供需比例接近于1。三线城市整体供不应求。一、二线城市供给超过需求，尤其是二线城市的年新增供给超过了年新增刚需53%。出现这种大量超额供给的现象可能是以下几种情况共同作用的结果：1）满足了投资性需求，反映了一、二线城市投资性需求旺盛；2）超额供给实际上是过去存量刚需的释放；3）由于刚需本身有“平稳过程”的假设，实际中可能存在一定的小幅波动，造成数据上和供给的不匹配。但其中，我们倾向于认为投资性需求是造成这一差距的主要原因。地域分布上，西部城市超额供给较为明显，中部城市则体现为供不应求。

第三部分：对政策和楼市未来走向的解读——衰而不竭，政策难以出现反复

呵呵，按理说这个东西我也不该公开传播的，而且也得不到什么好，这个东西对一般的从业者来说没什么大用，对制定规则的人比较有用

跳出大连这个小圈子，宏观的看问题，有种豁然开朗之感，一线城市开发饱和，二线城市刚需明显，且有明显滞后性，这就是中国的现状