主题：2006大连楼市六大猜想
- 发表于2006-02-16
猜想之二
经济适用房供应能否影响商品房市场？
随着大连房价的一路攀升，对于一些收入较低的老百姓来讲，买房概念已经离他们越来越远了，许多人把目光盯向了经济适用房的供应。市政府也十分重视经济适用房的建设，自2004年就陆续出台了关于经济适用房的建设与销售方面的管理办法，如大连市人民政府第58号令、大政发［2004］44号关于贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的意见等。对于经济适用房的推出，许多人也提出一种担心：它的供应是否会影响商品房市场？而且许多人对于允许单位集资建房作职工住房供应也引起了业界许多人对2006年楼市的置疑，对此，记者采访了政府廉租办的有关人员，了解到2006年经济适用房的供应量在50万平方米左右，去年已有金广集团、新型集团等几家品牌开发商在泉水通过招牌挂形式“拿到”了土地，进行经济适用房建设，估计在今年将会陆续推出，其中大家所关心的单位集资、合作建房的供应量也在这50万平方米的范畴内，而且单位集资合作建房有着严格的规定，对发放住房补贴有困难的单位、可在符合城市总体规划的前提下，利用其原划拨土地进行集资、合作建房，以解决职工住房问题。有单位集资建设的房屋也不得进行销售，在解决完单位职工住房还剩房源的情况下，由政府统一安排给符合经济适用房标准的其他需要者，这样也就不会扰乱正常的商品房市场秩序，
另外，记者也对购房者和业内人士进行了广泛的采访了解，他们许多人都否定了经济适用房影响商品房市场一说，经济适用房只是对于买不起商品房的人士准备的，对于那些对居住条件和生活水平要求较高的人士来说，经济适用房的标准根本满足不了他们对生活的渴求，而商品房的建设和销售也正是对准这些需求来准备的
经济适用房供应能否影响商品房市场？
随着大连房价的一路攀升，对于一些收入较低的老百姓来讲，买房概念已经离他们越来越远了，许多人把目光盯向了经济适用房的供应。市政府也十分重视经济适用房的建设，自2004年就陆续出台了关于经济适用房的建设与销售方面的管理办法，如大连市人民政府第58号令、大政发［2004］44号关于贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的意见等。对于经济适用房的推出，许多人也提出一种担心：它的供应是否会影响商品房市场？而且许多人对于允许单位集资建房作职工住房供应也引起了业界许多人对2006年楼市的置疑，对此，记者采访了政府廉租办的有关人员，了解到2006年经济适用房的供应量在50万平方米左右，去年已有金广集团、新型集团等几家品牌开发商在泉水通过招牌挂形式“拿到”了土地，进行经济适用房建设，估计在今年将会陆续推出，其中大家所关心的单位集资、合作建房的供应量也在这50万平方米的范畴内，而且单位集资合作建房有着严格的规定，对发放住房补贴有困难的单位、可在符合城市总体规划的前提下，利用其原划拨土地进行集资、合作建房，以解决职工住房问题。有单位集资建设的房屋也不得进行销售，在解决完单位职工住房还剩房源的情况下，由政府统一安排给符合经济适用房标准的其他需要者，这样也就不会扰乱正常的商品房市场秩序，
另外，记者也对购房者和业内人士进行了广泛的采访了解，他们许多人都否定了经济适用房影响商品房市场一说，经济适用房只是对于买不起商品房的人士准备的，对于那些对居住条件和生活水平要求较高的人士来说，经济适用房的标准根本满足不了他们对生活的渴求，而商品房的建设和销售也正是对准这些需求来准备的
- 发表于2006-02-16
猜想之三
中低价房：抢购神话能否续写？
在过去的一年中，大连的开发商和普通的购房者都见证了市场的“疯狂时刻”，虽然中央出台了调控政策，然而对于大连的开发商（尤其是中低价楼盘开发商）和普通购房者而言，却仿佛打了个“寒颤”，卖房的依然不紧不慢地叫卖，倒是买房者却因为中低价住宅价格供应的减少而越来越沉不住气，心慌气燥地往大大小小的售楼处冲。物以稀为贵的心态让人们仿佛又回到了计划经济凭票购应的时代。区域、地脚的远近已经无所谓了，泉水、华南、机场前，以往被人们挑三拣四的地脚也成了工薪族的抢手货。为了买到一套房，很多人不得不通过公开摇号的方式在漫长的等待中最终等候幸运的降临，稍有门路者为了以正常价买个房号还要托关系、走后门。一年前单价还在3000元价格上限浮动的泉水楼盘，似乎一夜间就不约而同地奔向甚至超过了4000元大关。
今年，中低价房销售一边倒、价格任由开发企业操纵的局面还能否继续？开发商轻松操纵价格的优势局面能否在狗年继续演绎，随着我市百万平方米经济适用房（新型泡崖、华南、泉水
三个项目等）、泉水锦绣项目、南关岭低价盘等项目及机场新区三个滚动项目的入市，购房者心中期待的房价谜底也许将很快揭开。有这样一组权威数据，经济适用房供给每下降5％，就会拉动房价上升3％－4％，反之亦然。如此说来，还原到今年我市的中低价住宅市场，供求关系变化所带来的产品消化压力都势必会影响到外地中低端买家对于（尤其是单价3500 4500元产品）中低价楼盘购买的积极性，进而对部分开发企业的定价策略产生影响。在未来几个月中，随着我市中低价住宅供应结构的日渐平衡，房价虚高的水分也许将被逐渐地滤掉，而中低价盘房价非理性上涨的局面恐怕也将成为开发商一厢情愿的事，中低价盘“是房就热卖、是房就排队”的日子到底能走多久，似乎很难说！
中低价房：抢购神话能否续写？
在过去的一年中，大连的开发商和普通的购房者都见证了市场的“疯狂时刻”，虽然中央出台了调控政策，然而对于大连的开发商（尤其是中低价楼盘开发商）和普通购房者而言，却仿佛打了个“寒颤”，卖房的依然不紧不慢地叫卖，倒是买房者却因为中低价住宅价格供应的减少而越来越沉不住气，心慌气燥地往大大小小的售楼处冲。物以稀为贵的心态让人们仿佛又回到了计划经济凭票购应的时代。区域、地脚的远近已经无所谓了，泉水、华南、机场前，以往被人们挑三拣四的地脚也成了工薪族的抢手货。为了买到一套房，很多人不得不通过公开摇号的方式在漫长的等待中最终等候幸运的降临，稍有门路者为了以正常价买个房号还要托关系、走后门。一年前单价还在3000元价格上限浮动的泉水楼盘，似乎一夜间就不约而同地奔向甚至超过了4000元大关。
今年，中低价房销售一边倒、价格任由开发企业操纵的局面还能否继续？开发商轻松操纵价格的优势局面能否在狗年继续演绎，随着我市百万平方米经济适用房（新型泡崖、华南、泉水
三个项目等）、泉水锦绣项目、南关岭低价盘等项目及机场新区三个滚动项目的入市，购房者心中期待的房价谜底也许将很快揭开。有这样一组权威数据，经济适用房供给每下降5％，就会拉动房价上升3％－4％，反之亦然。如此说来，还原到今年我市的中低价住宅市场，供求关系变化所带来的产品消化压力都势必会影响到外地中低端买家对于（尤其是单价3500 4500元产品）中低价楼盘购买的积极性，进而对部分开发企业的定价策略产生影响。在未来几个月中，随着我市中低价住宅供应结构的日渐平衡，房价虚高的水分也许将被逐渐地滤掉，而中低价盘房价非理性上涨的局面恐怕也将成为开发商一厢情愿的事，中低价盘“是房就热卖、是房就排队”的日子到底能走多久，似乎很难说！
- 发表于2006-02-16
猜想之三
中低价房：抢购神话能否续写？
在过去的一年中，大连的开发商和普通的购房者都见证了市场的“疯狂时刻”，虽然中央出台了调控政策，然而对于大连的开发商（尤其是中低价楼盘开发商）和普通购房者而言，却仿佛打了个“寒颤”，卖房的依然不紧不慢地叫卖，倒是买房者却因为中低价住宅价格供应的减少而越来越沉不住气，心慌气燥地往大大小小的售楼处冲。物以稀为贵的心态让人们仿佛又回到了计划经济凭票购应的时代。区域、地脚的远近已经无所谓了，泉水、华南、机场前，以往被人们挑三拣四的地脚也成了工薪族的抢手货。为了买到一套房，很多人不得不通过公开摇号的方式在漫长的等待中最终等候幸运的降临，稍有门路者为了以正常价买个房号还要托关系、走后门。一年前单价还在3000元价格上限浮动的泉水楼盘，似乎一夜间就不约而同地奔向甚至超过了4000元大关。
今年，中低价房销售一边倒、价格任由开发企业操纵的局面还能否继续？开发商轻松操纵价格的优势局面能否在狗年继续演绎，随着我市百万平方米经济适用房（新型泡崖、华南、泉水
三个项目等）、泉水锦绣项目、南关岭低价盘等项目及机场新区三个滚动项目的入市，购房者心中期待的房价谜底也许将很快揭开。有这样一组权威数据，经济适用房供给每下降5％，就会拉动房价上升3％－4％，反之亦然。如此说来，还原到今年我市的中低价住宅市场，供求关系变化所带来的产品消化压力都势必会影响到外地中低端买家对于（尤其是单价3500 4500元产品）中低价楼盘购买的积极性，进而对部分开发企业的定价策略产生影响。在未来几个月中，随着我市中低价住宅供应结构的日渐平衡，房价虚高的水分也许将被逐渐地滤掉，而中低价盘房价非理性上涨的局面恐怕也将成为开发商一厢情愿的事，中低价盘“是房就热卖、是房就排队”的日子到底能走多久，似乎很难说！
中低价房：抢购神话能否续写？
在过去的一年中，大连的开发商和普通的购房者都见证了市场的“疯狂时刻”，虽然中央出台了调控政策，然而对于大连的开发商（尤其是中低价楼盘开发商）和普通购房者而言，却仿佛打了个“寒颤”，卖房的依然不紧不慢地叫卖，倒是买房者却因为中低价住宅价格供应的减少而越来越沉不住气，心慌气燥地往大大小小的售楼处冲。物以稀为贵的心态让人们仿佛又回到了计划经济凭票购应的时代。区域、地脚的远近已经无所谓了，泉水、华南、机场前，以往被人们挑三拣四的地脚也成了工薪族的抢手货。为了买到一套房，很多人不得不通过公开摇号的方式在漫长的等待中最终等候幸运的降临，稍有门路者为了以正常价买个房号还要托关系、走后门。一年前单价还在3000元价格上限浮动的泉水楼盘，似乎一夜间就不约而同地奔向甚至超过了4000元大关。
今年，中低价房销售一边倒、价格任由开发企业操纵的局面还能否继续？开发商轻松操纵价格的优势局面能否在狗年继续演绎，随着我市百万平方米经济适用房（新型泡崖、华南、泉水
三个项目等）、泉水锦绣项目、南关岭低价盘等项目及机场新区三个滚动项目的入市，购房者心中期待的房价谜底也许将很快揭开。有这样一组权威数据，经济适用房供给每下降5％，就会拉动房价上升3％－4％，反之亦然。如此说来，还原到今年我市的中低价住宅市场，供求关系变化所带来的产品消化压力都势必会影响到外地中低端买家对于（尤其是单价3500 4500元产品）中低价楼盘购买的积极性，进而对部分开发企业的定价策略产生影响。在未来几个月中，随着我市中低价住宅供应结构的日渐平衡，房价虚高的水分也许将被逐渐地滤掉，而中低价盘房价非理性上涨的局面恐怕也将成为开发商一厢情愿的事，中低价盘“是房就热卖、是房就排队”的日子到底能走多久，似乎很难说！
- 发表于2006-02-16
猜想之五
新城区、主城区楼市格局能否出现“大一统”？
回顾2005年的地产市场，在主城区新盘放量较少的情况下，新城区的楼市却呈现出突飞猛进的发展态势。一些业内人士也预言，新城区的楼市将在4 5年的时间内完成与主城区整体水平、价格的对接，这些虽然只是一种动态和预测，但是新城区的地产价值正在以前所未有的速度和水准呈现在我们的面前。
开发区———快速提升，整体发展稳定：与金州、旅顺相比，开发区房地产市场的产品品种相当健全，目前正在销售的普通住宅商品房有乾豪东城天下、碧海华庭、金湾新城等；小户型公寓有古耕5000、福佳国际公寓等；海景房有绿洲半岛、天安海景花园3期等；别墅有王子庄园，丰富的产品为购房者提供了更广阔的选择空间，这一点是开发区房地产市场比较突出的一个亮点。住宅的价格由原来的2000元／平方米直线上升到3500元／平方米，位置稍好一点、能看到海的房子价格已经达到了4000元 5000元／平方米，别墅可以卖到16000元／平方米，涨幅速度非常惊人。
旅顺———局部特色发展，舒适度高：与开发区和金州有所不同，旅顺的房地产发展更多的是局部型特色发展。从20世纪90年代末期到现在，沿海岸线分布的旅顺地产项目越来越多。旅顺的住宅以海景住宅为主，与主城区的海景楼盘相比，这里的环境更清幽、价格更低廉、节奏更舒缓。代表楼盘有夏威夷花园、阳光生态城、白玉山庄、颐海听鸥等。旅顺的房地产价格近几年上涨速度开始加快，目前该地区的普通住宅销售价格平均为2500 3000元／平方米。这个价格目前来看，与金州基本一致，其上升空间比较大，随着住区配套的健全以及区域的发展，未来2年内，该区域地产价格将有大幅度的上涨。另外，烟大铁路轮渡工程，大学城等项目的实施也将为旅游地产、教育地产提供丰厚的土壤。
金州———土地资源丰厚，前景看好：作为“大大连”工业集中发展区、外向型农业示范区、环渤海和黄海新港区建设的延伸区、大型港口的所在地，金州的产业发展开始了崭新的里程。产业大发展区域经济的大发展，区域经济水平的提高势必增强区域的辐射力和吸引力，这种增强需要有高水平的区域配套，而作为城市配套重要组成部分的住区建设给金州带来的就是房地产市场的升温。金州区的房地产市场目前产品主要集中在普通住宅的开发上，但与以往没有物业管理、没有小高层相比，如今金州的新住宅项目可谓百花齐放。2005年，以金润花园、碧海尚城为代表的一批高规格、高质量、现代气息浓厚的项目破土动工。相信这些住区的发展将让金州的房地产发展结构发生根本性的转变。
新城区、主城区楼市格局能否出现“大一统”？
回顾2005年的地产市场，在主城区新盘放量较少的情况下，新城区的楼市却呈现出突飞猛进的发展态势。一些业内人士也预言，新城区的楼市将在4 5年的时间内完成与主城区整体水平、价格的对接，这些虽然只是一种动态和预测，但是新城区的地产价值正在以前所未有的速度和水准呈现在我们的面前。
开发区———快速提升，整体发展稳定：与金州、旅顺相比，开发区房地产市场的产品品种相当健全，目前正在销售的普通住宅商品房有乾豪东城天下、碧海华庭、金湾新城等；小户型公寓有古耕5000、福佳国际公寓等；海景房有绿洲半岛、天安海景花园3期等；别墅有王子庄园，丰富的产品为购房者提供了更广阔的选择空间，这一点是开发区房地产市场比较突出的一个亮点。住宅的价格由原来的2000元／平方米直线上升到3500元／平方米，位置稍好一点、能看到海的房子价格已经达到了4000元 5000元／平方米，别墅可以卖到16000元／平方米，涨幅速度非常惊人。
旅顺———局部特色发展，舒适度高：与开发区和金州有所不同，旅顺的房地产发展更多的是局部型特色发展。从20世纪90年代末期到现在，沿海岸线分布的旅顺地产项目越来越多。旅顺的住宅以海景住宅为主，与主城区的海景楼盘相比，这里的环境更清幽、价格更低廉、节奏更舒缓。代表楼盘有夏威夷花园、阳光生态城、白玉山庄、颐海听鸥等。旅顺的房地产价格近几年上涨速度开始加快，目前该地区的普通住宅销售价格平均为2500 3000元／平方米。这个价格目前来看，与金州基本一致，其上升空间比较大，随着住区配套的健全以及区域的发展，未来2年内，该区域地产价格将有大幅度的上涨。另外，烟大铁路轮渡工程，大学城等项目的实施也将为旅游地产、教育地产提供丰厚的土壤。
金州———土地资源丰厚，前景看好：作为“大大连”工业集中发展区、外向型农业示范区、环渤海和黄海新港区建设的延伸区、大型港口的所在地，金州的产业发展开始了崭新的里程。产业大发展区域经济的大发展，区域经济水平的提高势必增强区域的辐射力和吸引力，这种增强需要有高水平的区域配套，而作为城市配套重要组成部分的住区建设给金州带来的就是房地产市场的升温。金州区的房地产市场目前产品主要集中在普通住宅的开发上，但与以往没有物业管理、没有小高层相比，如今金州的新住宅项目可谓百花齐放。2005年，以金润花园、碧海尚城为代表的一批高规格、高质量、现代气息浓厚的项目破土动工。相信这些住区的发展将让金州的房地产发展结构发生根本性的转变。
- 发表于2006-02-16
猜想之六
商业地产的投资渠道及模式能否出现新的格局？
2005年的大连商业地产用“沉寂”来形容并不为过，以商铺投资为主体的单体商业项目比较少见，商铺投资在大连塑造的“shopping mall”概念已经不再让投资群体热衷，而且，商铺投资在缺少整体运营思路和专业团队的环境下蕴涵的高风险也逐渐暴露出来。一些业内人士也曾有这样的评论，大连城市整体的商业“容积率”虽然谈不上饱和，但是思路上存在断层，大连和上海、北京、广州等一线城市相比，没有雄厚的商业资源，在招商引资这个环节上比较困难。没有好的一线品牌和众多的产品类别，同质化现象必然存在。
展望今年的商业地产投资市场，新的地产投资方向和趋势能否出现，商业地产的专业化之路能否出现新的契机，这样的话题都受到了业内的广泛关注。近期，在焦点房产网的一份关于全国“2006年商业地产投资调查”的结果中显示，只有26％的受调查者选择了计划投资商业地产，而76％的被调查者选择了“否”和“未决定”。16.67％看好整体楼市。在选择“2006年商业地产投资的理由”中，虽然有69.05％的受调查者对投资前景看好，但只有16.67％的人对2006年的楼市整体看好。部分接受调查者反馈，对于商业地产投资的一些投资回报已经不再感冒，而是更加关注项目的资金实力，对于经营的一些长远计划等等。回顾去年的部分商业项目，青云58街的推出是依托在青云映山大规模的中高档居住群体之上的，整体定位还是针对社区商业，而且在解放路整体改造的大背景下，具有提升区域商业层次的作用，发展前景十分看好；金州的碧海尚城项目的商业部分销售也取得了很好的成绩，除了项目自身优良的地理位置以外，与大商集团的战略合作对于商业的整体水准提高具有积极的意义。
据了解，近期中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟根据对过去一年国内商业地产实际状况的总结和梳理，经过中国商业地产联盟专家预测，公布了2006年商业地产行业的六大发展趋势：一、政策环境更趋规范商业网点纳入城市规划；二、“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业增加；三、大开发商纷纷介入，中小企业面临退市压力；四、融资渠道发生变化，银行与外资锦上添花；五、项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；六、专业化服务更受重视，复合型人才严重奇缺。
商业地产的投资渠道及模式能否出现新的格局？
2005年的大连商业地产用“沉寂”来形容并不为过，以商铺投资为主体的单体商业项目比较少见，商铺投资在大连塑造的“shopping mall”概念已经不再让投资群体热衷，而且，商铺投资在缺少整体运营思路和专业团队的环境下蕴涵的高风险也逐渐暴露出来。一些业内人士也曾有这样的评论，大连城市整体的商业“容积率”虽然谈不上饱和，但是思路上存在断层，大连和上海、北京、广州等一线城市相比，没有雄厚的商业资源，在招商引资这个环节上比较困难。没有好的一线品牌和众多的产品类别，同质化现象必然存在。
展望今年的商业地产投资市场，新的地产投资方向和趋势能否出现，商业地产的专业化之路能否出现新的契机，这样的话题都受到了业内的广泛关注。近期，在焦点房产网的一份关于全国“2006年商业地产投资调查”的结果中显示，只有26％的受调查者选择了计划投资商业地产，而76％的被调查者选择了“否”和“未决定”。16.67％看好整体楼市。在选择“2006年商业地产投资的理由”中，虽然有69.05％的受调查者对投资前景看好，但只有16.67％的人对2006年的楼市整体看好。部分接受调查者反馈，对于商业地产投资的一些投资回报已经不再感冒，而是更加关注项目的资金实力，对于经营的一些长远计划等等。回顾去年的部分商业项目，青云58街的推出是依托在青云映山大规模的中高档居住群体之上的，整体定位还是针对社区商业，而且在解放路整体改造的大背景下，具有提升区域商业层次的作用，发展前景十分看好；金州的碧海尚城项目的商业部分销售也取得了很好的成绩，除了项目自身优良的地理位置以外，与大商集团的战略合作对于商业的整体水准提高具有积极的意义。
据了解，近期中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟根据对过去一年国内商业地产实际状况的总结和梳理，经过中国商业地产联盟专家预测，公布了2006年商业地产行业的六大发展趋势：一、政策环境更趋规范商业网点纳入城市规划；二、“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业增加；三、大开发商纷纷介入，中小企业面临退市压力；四、融资渠道发生变化，银行与外资锦上添花；五、项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；六、专业化服务更受重视，复合型人才严重奇缺。
房价还会一路高涨吗？
购房者最关心的问题是什么？房价！房价！还是房价！探讨房价的话题自从有商品房卖时就是一个永远不变的话题。尤其是大连房价经过了去年市场的洗礼后越发变得令人琢磨不透，扑朔迷离，购房者在经过了去年上半年的等待和下半年的抢购后，今年应该怎样看待房价呢？
目前，对于2006年房价是涨是降，市场并不是很明朗，但从今年将要面市的一些楼盘价格来看，开盘价并不低，其走势是否会沿续去年下半年的房价一路走高呢？那就要看今年楼盘的上市量和市场需求的博弈了。据调查，今年价格在7500元／平方米左右的高档盘供应量会比去年明显增多，超过万元／平方米的房子也会增多，高价房估计会有新的纪录出现；而价格在4000元／平方米左右的中低价房供应量也会加大，但是在中低档房的大量需求面前这种大供应量仍显得微不足道；今年经济适用房的开工建设及销售将会把大连的总体房价向下拉一个层面，但少量的供应依然抵挡不住高档房的强大供应量，因此从总体上来说，大连的房价还会在市政府的大力宏观调控下有一个平稳的涨升态势，这种涨势大小要看市场的供应量。
由于去年地产市场呈现出的特殊变化，今年许多开发商出现了互相攀比，争相把楼盘价格做高的现象。支撑他们的攀比心理是，许多开发商看到与自己楼盘同一地域内的其它楼盘高价定位、且销售火爆；或者看到了比自己区域认可度不高的楼盘其售价较高也得到了市场的认可，便参照给自己的楼盘定了高价，其实这是很危险的。因为本身项目的定位、产品本身不做足差异化，就很难在今年高价盘竞争激烈的情况下得到购房者的认可，因此无论是开发商还是购房者在房价上升的市场中要擦亮眼睛，去寻找房价深处隐含的一些规律。