主题：旅顺房地产市场，路在何方？

旅顺房地产市场，路在何方？ 
 
 
王美玲 2007-01-25 
来源：大连日报 
   面对压力，旅顺的开发企业将如何作为？如何化解压力，找到区域和项目销售的成功解决路径？为此记者还特意走访了相关业内人士。

路径1 

压力面前  人群细分最重要 

对此，操盘狮城天下的自由意静机构负责人江良道最有感触。他认为，压力之下，对于目标客群的锁定、弄清自己的客户在哪里、将房子卖给什么人至关重要。而有所为有所不为，方是所有旅顺项目解决好客户定位的必修课。力避过长的产品线、针对区域特性做好客户需求动态调查，根据不同区域和地块所处区位、将客户需求进行细分从而量身打造适合区域和目标客户需求的针对性产品，是首先需求解决的问题。 

比如针对旅顺开发区的山海优势和度假养老型的特点，在强化休闲、度假第二居所的同时，应将目标锁定在那些讲求生活质量、重视休闲度假的东三省乃至全国的高端客户。另外在新城区，由于位处新旅顺的商业文化居住中心，未来前景看好，主城区的投资客、老城区的改善型消费者、伴随新政府拆迁功能外延而衍生的更多年轻的机关公务员、白领、城市化进程的受益者（即周边农民变市民的受益者）都应成为这一区域开发商所面对的客户。而在新城区塔河湾区域，由于其拥有距离市内最近的物理距离、且靠近旅顺南路软件产业带，与高校为临，人文氛围浓郁，具有开发高端产品的先天便利条件，因此所开发产品可在此类人群上做重点突破。俗话说，人以群分，物以类聚。针对区域特征和不同细分客户而推出的主题化社区，有着自己独有社区精神和独有圈层的主题型社区，在未来两年，也许将成为竞争环境下新入市项目寻求市场突破的必由之路。而根据客户需求做产品，破译目标群体的需求密码比任何工作都更为重要。 

路径2 

小批量入市试探市场  根据市场变化调整推盘策略 

针对2007年旅顺房地产市场的消化压力，采访中有业内人士指出，谨慎的操盘思路和对入市时机的把握十分必要。回望大连中心区楼市几年前的市场历程，以几年前项目扎堆放量的华乐广场一带、大纺板快、沙西北板块而言，就更觉此策略的重要。而随着今年市内四区多个限价房项目的入市，城市边缘区域低价房项目的启动，过去两年因市中心区中低价产品缺货、局部区域局部产品迅涨的局面将会受到遏制。而随着城市边缘区域项目价格和旅顺大部分中档项目价格的拉平，曾经因高房价放弃市内市场的消费者也将有望重新回归，从而影响到今年市内四区人口对旅顺住宅市场的需求冲击，这一动向必须引起企业足够的重视。对于今年即将上马的建筑体量在10万平方米以上的大盘而言，把握好入市时机、采取小批量入市的策略十分必要。俗话说，船小好掉头。面对未来不期然的市场压力，小批量先期入市，试探市场反映，根据市场反馈再行调整下步思路不失为明智之举。 

另外，我们还应看到，供过于求的住宅供应、局部区域供应的饱和必然意味着明年旅顺楼市是一个过剩的市场。而为了不造成部分项目的销售滞缓，提前预知危机，及时调整推盘思路、放缓推盘节奏、掌握市场变化而非以惯性思维决策，才是所有决策者和操盘者必须要面对的当务之急。 

路径3 

合力打造居住文化  培育炒作板块乃当务之急 

和市内不同，应该说旅顺开发区和新城区的住宅项目都面临人气不足、居住氛围淡、配套设施滞后的现实，针对此情况，大连新宏程房屋开发公司的负责人认为，对于当下旅顺市场的开发商而言，最迫切的工作当是联手，走出狭隘的初浅层次的竞争，共同合力打造板块，在力求产品差异化优势的同时，根据区域特色资源开展有特色的主题文化活动，吸引更多的人气，将原有板块炒热。过去几年旅顺的房子更多停留在是“卖环境”层面，诉求点大多停留在居住优势的传达。而从简单的居住上升到对居住文化的传达、赋予项目更多的文化主题无疑是竞争形势下提升项目竞争力的好办法。采访中很多开发商表示，共荣共赢才是每个项目开发企业追求的目标。而愿意借助本报的舆论引导优势将区域炒热，联手共同推动区域板块开发配套进程、培育并炒热区域居住氛围、提高区域人气值，打造板块魅力是同区域内企业做大市场最为现实的通路。