主题：{莫尼塔预言贴}2010-2011年地产行业展望：衰而不竭，政策难以出现反复

第一部分：莫尼塔智库——从刚需模型看中国楼市

1.传统意义上的刚需。刚需可以拆分为城市青年结婚，农村大学生在城市就业，农民工进城以及旧城改造所形成的拆迁户。

2.婚姻：在不考虑购买力的情况下，每年城市青年结婚所形成的住房需求约480万套。但是随着80年代婴儿潮结婚高峰的过去，结婚需求会逐渐下降到460万套左右。

3.农村大学生城镇就业：其相对比重较小，每年仅为40万-50万套。

4. 农民工进城：中性情形农民工能形成100万套住房的需求，乐观情况下能形成200万套住房需求。

5. 旧城改造及拆迁：中性情形下2009年拆迁所带来的需求约为92万套。

全国楼市供需现状：徘徊于“增量过剩”与“存量不足”之间

􀁺我们在“莫尼塔智库系列之一：揭示中国地产的刚性需求”中将四种刚性需求汇总，发现2007年、2008年以及2009年居民住宅的新增需求量分别为724万套、731万套和720万套。与刚性需求的相对稳定状态不同的是，2007年、2008年以及2009年的住宅供应总量分别为779万套，659万套以及948万套，两年的平均增速在10%左右。

􀁺我们认为当前中国楼市的现状应该从两个方面来认识：首先是每年楼市新增的销售量已经大于每年刚需的新增量；但是由于过去十年中有数量众多的刚性需求被暂时性抑制，因此从存量上而言，现在楼市还存有进入整体性过剩区间。

从满足“增量需求”到“存量需求”：中国楼市供需发展的“三阶段模型”

􀁺单从全国范围内的供需角度看，国内的住房市场可以划分为三个典型阶段。 全国层面看，我们当前正处于增量供大于求但累积存量供不应求的第二阶段，这个阶段何时结束很大程度上取决于未来供给放缓的程度。如果未来出现可能的销售增速的放缓（比如：2010年以后保持2009年的近似水平），存量需求完全释放的时点也将
被大大延后。

􀁺

总结：不同城市地产市场发展处于不同阶段

􀁺在系列一刚性需求模型的基础上，我们把国内的住房市场以供需比例划分成三个典型阶段。
􀁺一线城市已经较早进入了第三阶段，二线和三线以下城市分别在2009年进入了第三和第二阶段。地域上，东西部地区的城市的地产发展相对靠前，中部地区所处阶段相对靠后。
􀁺我们认为，处于一、二阶段的累积供给超过累积刚需的城市供需结构更加健康。处于第三阶段城市存在过多满足超额供给的其它需求，其中以投资性需求为代表。这部分主要以一线城市和中西部的二线城市为代表。不少城市是在最近的08、09年快速完成第一至第二、或第二至第三的阶段跃升的，是地产市场供需结构快速走向失衡的信号。

     地产销售方面，2009年第三阶段市场所占地产销售面积份额为
48%；第二阶段市场销售面积占35%；处于第一阶段市场的销售面积为17%。
􀁺地产投资方面，三阶段市场的表现跟地产销售大致一致。第三阶段市场份额呈下降趋势，第二阶段和第一阶段则在2005年的基础上分别提高了4%和7%。
􀁺销售价格方面，2005年到2009年，第一、第二、第三阶段市场房价的涨幅分别为57%、73%和82%。第三阶段市场在缺乏需求支撑的前提下，反而实现了最高的房价涨幅，我们认为这恰恰是第三阶段地产市场，特别是其中部分城市的地产市场存在泡沫的表现。

第二部分：“瑕不掩瑜”，还是“瑜不掩瑕”——不同地区楼市的差异性

对不同城市的结构性划分：从“一线”到“六线”

􀁺目前我们能获得有效数据的地级市一共有286个，其2008年人口总和为12.24亿，占全国人口的92%，因此我们认为这些城市已经足以代表整个国内地产市场的发展情况。
􀁺为了有效地分析不同级别城市的地产市场状况，我们将这286个地级市细分成一至六线城市。一线城市为北京，上海，广州，深圳；二线城市共计36个，主要为省会城市以及少数地产市场发展迅速的非省会城市；其余城市按照非农人口的数量分别归类为三线、四线、五线和六线城市。

不同细分城市的整体背景和经济特征

􀁺根据我们的六线城市划分，一线城市城镇人口总量占全部城市的7%，二线城市占26%，三线、四线、五线、六线城市分别占了27%、18%、14%和8%，超过2/3的城镇人口居住在三线及以下城市。
􀁺经济总量方面，一线城市和二线城市分别占到了GDP总量的12%和30%，而三到六线城市的GDP份额分别为22%、16%、12%和8%。各线城市经济发展的不平衡性体现为一线城市和二线城市的GDP份额大于其人口份额，而三线、四线、五线城市的人口份额高于其GDP份额。这样的不平衡性也是我们直观的感受。

不错，LZ写的还是在哪找的？